Wat is een bestemmingsplan en waarom is het belangrijk?
In een bestemmingsplan ligt vast wat er op een stuk grond gebouwd mag worden en waarvoor het gebruikt kan worden. Dit plan legt bijvoorbeeld vast of de grond bestemd is voor agrarisch gebruik, voor woonruimte, of voor andere functies zoals industrie of recreatie. Zo’n bestemmingsplan kan uw bouwmogelijkheden sterk beïnvloeden. Door een bestemmingsplanwijziging aan te vragen, kunt u bijvoorbeeld een agrarische bestemming laten wijzigen naar een woonbestemming, zodat u uw droomvilla kunt realiseren.
Wanneer is een bestemmingsplanwijziging nodig?
Niet elke kavel is direct geschikt voor de bouw van een woning. Op kavels met een agrarische bestemming of op inbreidingslocaties mag u niet zomaar een woning bouwen. Die locaties hebben geen woonbestemming. Door een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan kunnen deze locaties wel geschikt gemaakt worden voor het bouwen van een woning.
Ook kan het zijn dat de bestemming al wel geschikt is om te wonen, maar dat u meer wenst te bouwen dan het huidige bestemmingsplan toestaat. In het bestemmingsplan zijn namelijk restricties opgenomen met betrekking tot oppervlakte, inhoud en hoogtematen. Zo kunt u misschien gebruik maken van de rood-voor-rood-regeling of de ruimte-voor-ruimte-regeling.
Het stappenplan voor een bestemmingsplanwijziging
Oriëntatie en onderzoek | Voordat u een kavel koopt, is het slim om de bestemmingsmogelijkheden te controleren. Heeft u een kavel op het oog? Schroom niet en neem vrijblijvend contact met ons op. We kijken graag even met u mee naar de huidige bestemming en naar de eventuele slagingskans bij het wijzigen hiervan. Aan de hand hiervan kunt u een weloverwogen beslissing nemen.
Opstellen principeverzoek| Mocht er een bestemmingsplanwijziging nodig zijn, dan stellen wij eerst een principeverzoek op. Hierin worden de gewenste wijzigingen duidelijk omschreven en onderbouwd op basis van het beleid vanuit de gemeente. Met onder andere referenties en volumestudies proberen we de gemeente te overtuigen van uw initiatief. Met een relatief kleine investering kunt u op deze manier checken of de gemeente uw initiatief haalbaar acht. Zo checken we in een vroeg stadium de haalbaarheid en voorkomt u op voorhand hoge kosten als de gemeente geen medewerking wil verlenen. Als de gemeente wel instemt met het principeverzoek geeft u dit zekerheid voor het vervolgtraject.
Ruimtelijke onderbouwing | Stemt de gemeente in met het principeverzoek? Dan starten we het wijzigen van het bestemmingsplan. Stap 1: het in gang zetten van diverse onderzoeken die betrekking hebben op duurzaamheid en veiligheid. Tevens starten we met het uitvoeren van een landschaps- of inrichtingsplan. Deze onderzoeken en uitgewerkte plannen dienen we samen met een buurtparticipatieverslag in bij de gemeente. De gemeente beoordeelt de ruimtelijke onderbouwing en als deze is goedgekeurd, publiceren zij uw aanvraag. Vervolgens ligt dit 6 weken ter inzage waarin bezwaarmakers zich kunnen melden.
Bestemmingplanwijziging in de praktijk
Begin 2020 namen deze opdrachtgevers voor het eerst contact met ons op. Ze hadden een kavel in het buitengebied op het oog en wilden weten of ze op deze plek hun droomwoning konden realiseren. Op de naastgelegen kavel stond op dat moment nog een twee-onder-een-kapwoning. De wens was om de bestaande bebouwing te slopen en op een nieuwe plek op de kavel één grotere woning terug te bouwen. Tijd om in het bestemmingsplan te duiken en de mogelijkheden te inventariseren. Voor het realiseren van hun droomwoning moest het bestemmingsplan gewijzigd worden. Het omgevingsplan bood hiervoor wel wat mogelijkheden waardoor werd besloten het traject in gang te zetten.
De eerste stap richting de gemeente is het indienen van een principeverzoek. Dit is een belangrijke stap om, nog zonder al teveel kosten te maken, bij de gemeente te checken of zij ook achter het initiatief staan. Om deze stap te zetten, zijn we samen met de familie op basis van hun woonwensen aan de slag gegaan! Bas ontwierp een woning die niet alleen aansluit op de woonwensen van de opdrachtgevers maar ook aansluit op de regels uit het omgevingsplan. Op deze plek was het toegestaan een hoofd- en bijgebouw te bouwen van een even groot oppervlak. Dit bood mogelijkheden voor het vergroten van het bouwoppervlak. Odin Landschapsontwerpers stelde in de tussentijd een landschapsplan op. Een extra toevoeging om te kunnen aantonen dat het nieuwe ontwerp perfect aansluit op de geschiedenis en het landschap van de omgeving. Voor een kavel in het buitengebied was dit een belangrijke toevoeging voor de gemeente om medewerking te verlenen. Op basis van deze twee ontwerpen hebben we een onderbouwing opgesteld om de gemeente te overtuigen van de ontwikkeling op deze plek. Met deze documenten hebben we het principeverzoek ingediend bij de gemeente.
Bij een principeverzoek worden alle stukken integraal beoordeeld door de gemeente. Er kijken verschillende afdelingen mee om een weloverwogen besluit te nemen. Zo wordt het initiatief getoetst aan de beleidsregels van de gemeente voor het wijzigen van de regels. Ook heeft Bas gesproken met de welstandscommissie om het ontwerp te presenteren en is het landschapsplan van Odin beoordeeld. Alle afdelingen waren positief over deze ontwikkeling. De adviezen zijn samengevoegd tot één integraal advies dat is voorgelegd aan het college. Een akkoord van het college is namelijk nodig om de bestemming te wijzigen. Ook zij adviseerden positief, waarmee er een formele brief volgde vanuit de gemeente; een positief principebesluit! Wat een goed nieuws voor de opdrachtgevers. Dit geeft zekerheid om de bestemmingsplanwijziging verder op te pakken.
Tijd voor de volgende stap: het voorbereiden van de bestemmingsplanwijziging. Voor het wijzigen van het bestemmingsplan is een ruimtelijke onderbouwing nodig en moeten er verschillende onderzoeken op het perceel worden uitgevoerd. De coördinatie voor dit traject pakken wij op. Voor de nodige onderzoeken vragen wij offertes aan bij specialistische bedrijven en we bewaken na opdracht de planning. Zo zijn alle documenten op tijd verzameld voor het definitieve verzoek bij de gemeente. Als het verzoek is ingediend is het aan de gemeente om de aangeleverde stukken te toetsen. Na akkoord wordt het besluit een eerste keer ter inzage gelegd. Eventuele bezwaarmakers krijgen dan de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. Als er geen bezwaren zijn, wordt het plan nogmaals 6 weken ter inzage gelegd voordat het bestemmingsplan definitief is.
Zitten wij dan stil tijdens de behandeling van het plan bij de gemeente? Zeker niet! In de tussentijd maken wij alle stukken al gereed voor de vergunningaanvraag. Deze kan ingediend worden op het moment dat de bestemming is gewijzigd en dus geschikt is om een vergunning aan te vragen. De uitgewerkte stukken hebben wij tijdens de laatste ter-inzage-periode al met de gemeente afgestemd. 1 week nadat de bestemming was verleend kon de gemeente de vergunning al verlenen! Op richting de bouw van de woning. Steeds een stapje dichterbij hun droomwoning… En u vraagt zich vast af waar we nu staan… De woning is afgelopen zomer opgeleverd en de opdrachtgevers genieten enorm van deze prachtige plek!
Heeft u ook bouwplannen maar weet u niet zeker of u uw droomwoning mag realiseren op de plek die u op het oog heeft. Neem vrijblijvend contact met ons op. Onze passie voor het vak zetten we graag in om u te helpen.
