De nieuwe Omgevingswet: ingang 1 januari 2024

Een belangrijke verandering is het verkrijgen van een vergunning om te mogen bouwen. Het huidige bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan, waarin de kaders voor het ontwerp staan, worden straks samengevoegd in één Omgevingsplan. In het Omgevingsplan staan alle activiteiten die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving en is veel uitgebreider dan het huidige bestemmingsplan.

Voordat het mogelijk is een vergunning aan te vragen, wordt het ontwerp straks besproken aan de Omgevingstafel bij de gemeente. Aan deze tafel zitten verschillende afdelingen zodat het ontwerp in één keer integraal beoordeeld kan worden. Als het ontwerp akkoord is, kan de vergunning aangevraagd worden. Dit gaat op een andere manier dan op dit moment. De gemeente toetst nu nog het totale pakket aan de huidige wet- en regelgeving en geeft een vergunning af. Vervolgens zijn zij ook verantwoordelijk voor het toezicht tijdens de bouw. Straks geeft de gemeente alleen nog een ruimtelijke vergunning af waarbij zij toetsen aan het Omgevingsplan. Het toezicht tijdens de bouw komt nu bij een WetKwalitietsBorger (WKB’er) te liggen.

Onderdeel van de Omgevingswet is de WetKwaliteitsBorging (WKB). De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen is ontstaan vanuit de wens het aantal gebreken tijdens de bouw – denk daarbij aan constructiefouten, onvoldoende isolatie of brandonveilige situaties – te verminderen. Met de WKB wordt de bouwkwaliteit geborgd. Als initiatiefnemer bent u straks verplicht om een WetKwaliteitsBorger in te schakelen. Dit is een gecertificeerde bouwplantoetser die controleert of het bouwwerk aan het Bouwbesluit voldoet. In het Bouwbesluit staan voorschriften voor veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. De WKB’er inventariseert de risico’s in het ontwerp en legt deze vast in een risico-inventarisatie. Voor de uitvoering stelt hij een borgingsplan op. In het borgingsplan legt hij vast hoe de aannemer aan moet tonen dat hij bouwt volgens de geldende bouwvoorschriften. Doordat de aannemer verplicht wordt om hiervoor bewijsmateriaal aan te leveren, wordt de kwaliteit van het bouwwerk gewaarborgd.

Als opdrachtgever merkt u niet alles van de wijzigingen die worden doorgevoerd, maar achter de schermen verandert er straks veel voor ons als architectenbureau. Waar halen wij onze informatie vandaan om uw ontwerp te maken? En waar vragen wij straks de vergunning voor u aan? Met de invoering van de Nieuwe Omgevingswet komt er ook een nieuw digitaal systeem (DSO). Het DSO is een samenvoeging van verschillende systemen waar we nu gebruik van maken. Alle informatie staat straks op één plek en via het nieuwe DSO vragen wij straks ook de vergunning aan.

Het bundelen van alle informatie op één plek heeft natuurlijk veel voeten in de aarde. De DSO is een van de grootste redenen waarom de invoering van de Omgevingswet meerdere malen is uitgesteld. Het DSO is op dit moment nog volop in ontwikkeling. Leuk om te weten is dat wij als architectenbureau al ruim een jaar elke week betrokken zijn bij de ontwikkeling van dit systeem om het gebruiksvriendelijk te maken. Alle ins- en outs van het nieuwe systeem zijn bij ons bekend en wij weten exact de weg te vinden in het nieuwe systeem. Een wijziging die u als opdrachtgever dus niet merkt, maar waar wij als EVE optimaal op zijn voorbereid!

Stelt u zich eens voor, u wilt uw droomwoning realiseren. U besluit contact op te nemen en al snel zit u aan tafel met een architect. Tijd om uw woonwensen in kaart te brengen en vervolgens een eerste schetsontwerp op te zetten. Om uw droomwoning te laten voldoen aan de eisen vanuit de gemeente is er een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan opgesteld. In het bestemmingsplan staat uitsluitend praktische informatie: hoe hoog mag het bouwwerk worden, wat is de goothoogte, hoe groot mag het bouwwerk worden, etc. Daarnaast wordt er ook een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Hierin staan de richtlijnen voor de uitstraling van de woning beschreven. De woning moet aansluiten bij haar omgeving en daarom is dit allemaal vastgelegd in het beeldkwaliteitsplan. Het beeldkwaliteitsplan vraagt de architect op bij de gemeente en het bestemmingsplan haalt hij uit www.ruimtelijkeplannen.nl. Wanneer alle gegevens inzichtelijk zijn gaan we aan de slag met een eerste schets.

Is uw woning helemaal naar wens? Dan gaan we in vooroverleg met de gemeente om te checken of zij akkoord gaan met ontwerp. Door het voeren van een vooroverleg kan de afhandeling van de vergunning uiteindelijk snel en efficiënt afgewikkeld worden. Ook loopt u niet het risico dat de vergunning wordt geweigerd. De gemeente geeft immers al goedkeuring op het ontwerp tijdens het vooroverleg. Als eerste onderdeel van het vooroverleg toetst de gemeente het ontwerp aan het bestemmingsplan. Is de bestemmingsplantoets afgerond, dan beoordeelt welstand de vormgeving en het ontwerp op basis van het beeldkwaliteitsplan. Is het vooroverleg positief afgesloten, dan kunnen wij starten met de uitwerking van de vergunningsstukken.

Een van onze modelleurs | bouwkundig tekenaars zorgt ervoor dat alle stukken voor het aanvragen van de omgevingsvergunning worden opgesteld. Deze bestaan uit: tekenwerk (o.a. plattegronden, doorsneden, gevelaanzichten, beeldbepalende detailtekeningen), het verwerken van constructieberekeningen en het opstellen van bouwbesluitberekeningen (verblijfsgebied, daglichttoetreding, ventilatie, etc.). Als alle stukken compleet zijn, dient de modelleur | bouwkundig tekenaar de stukken in bij de gemeente. De gemeente toetst alle stukken en verleent vervolgens de vergunning (of vraagt eerst nog om aanvullende stukken). Nadat de vergunning 6 weken ter inzage heeft gelegen, mag u starten met de bouw. De aannemer stuurt een bericht naar de gemeente wanneer hij start met de bouw. De gemeente is aanwezig bij het uitzetten van de woning en komt een enkele keer langs op de bouw voor een controle. Als de aannemer de woning oplevert, dan meldt hij dit bij de gemeente. De gemeente komt dan nog eenmaal langs voor een eindcontrole om te kijken of er gebouwd is volgens de verleende vergunning.

Net zoals in de huidige situatie gaat u straks ook eerst aan tafel bij de architect om uw woonwensen in kaart te brengen. De kaders voor uw ontwerp haalt de architect nu uit het Omgevingsplan. In het nieuwe DSO vindt de architect dus in één oogopslag waaraan uw droomwoning moet voldoen. Dit is natuurlijk allemaal wel even wennen, maar uiteindelijk zal het een stuk overzichtelijker moeten werken. Alles op één plek en netjes bij elkaar in plaats van overal zoeken naar een plukje informatie. Na een paar afspraken staat het ontwerp voor uw droomwoning op papier.

Het huidige vooroverleg komt te vervallen en maakt plaats voor de Omgevingstafel. Aan de Omgevingstafel zitten verschillende afdelingen vanuit de gemeente. Denk hierbij aan iemand die toetst aan de regels, aan een stedenbouwkundige, maar er kan ook iemand van de brandweer aanschuiven. Doordat alle afdelingen aan tafel zitten kan er in één keer een ruimtelijke afweging gemaakt worden. Dit zou de doorlooptijd moeten versnellen. Als het ontwerp akkoord is, kan de stap gezet worden richting de vergunningsaanvraag. Net als in de huidige situatie zorgt een van onze modelleurs | bouwkundig tekenaars ervoor dat alle stukken voor het aanvragen van de omgevingsvergunning opgesteld worden. Zijn alle stukken gereed, dan dient hij deze vervolgens via het DSO in bij de gemeente. Als de stukken akkoord, zijn geeft de gemeente alleen een ruimtelijke vergunning af.

Precies hetzelfde pakketje stuurt hij op naar de, door u gekozen, WetKwaliteitsBorger. Deze controleert of het bouwwerk voldoet aan het bouwbesluit en inventariseert de risico’s. Dit wordt allemaal vastgesteld in een risico-inventarisatie. Op basis van dit document stelt hij een borgingsplan op voor de uitvoering. In dit plan staat beschreven hoe de aannemer aan moet tonen dat het bouwwerk straks voldoet aan de gestelde kwaliteitsvoorschriften. Er staat bijvoorbeeld in dat de aannemer tijdens de bouw straks foto’s moet aanleveren van het gemaakte werk of kwaliteitsafschriften van leveranciers in het dossier op moet nemen. Voor de aannemer heeft dit een behoorlijke impact, omdat zij dat op dit moment niet verplicht zijn. Tijdens de bouw voert de WKB’er een aantal controles uit op het moment dat hij dit heeft vastgesteld in het borgingsplan. De gemeente komt niet meer kijken op de bouw. Als de aannemer de woning heeft opgeleverd, is hij verplicht om u een opleverdossier te overhandigen. In het opleverdossier staat alle bewijsvoering dat de woning gebouwd is volgens de voorschriften. Dit geeft u als opdrachtgever een extra stukje zekerheid.

Veel informatie waarmee we op hoofdlijnen hebben geprobeerd uit te leggen wat er voor u verandert als initiatiefnemer. Als EVE zijn wij volop bezig om ons optimaal voor te bereiden op de invoering van de Omgevingswet. Wekelijks zijn wij betrokken bij de ontwikkeling van het DSO. Daarnaast hebben we al meerdere pilotprojecten gedraaid voor de WKB. We weten dus exact wat er op ons af komt en we kunnen u als opdrachtgever volledig ontzorgen. Als u nog (detail)vragen heeft, staan wij u dan ook graag te woord.