De nieuwe Omgevingswet: zet de tijd slim in zodat u eerder kunt starten met de bouw

Eind vorig jaar zijn er nog veel vergunningen aangevraagd volgens de oude wet- & regelgeving. Het gevolg hiervan? Een enorme drukte bij de gemeenten waardoor zij kampten met een ‘achterstand’. Inmiddels zien we dat de drukte normaliseert en dat deze ‘achterstand’ afneemt. Bij de invoering van nieuwe wet- en regelgeving is het in het begin altijd even zoeken hoe het nu exact in zijn werk gaat. Dat zien we ook bij gemeenten. Soms zijn ze ook daar nog zoekende hoe het allemaal gaat lopen. Doordat wij goed geïnformeerd en voorbereid zijn over deze nieuwe wet- en regelgeving, komen we samen met de gemeente tot een oplossing. Dit zorgt voor constructieve gesprekken en dat zorgt er weer voor dat de processen gewoon door blijven lopen.

Inmiddels lopen er al meerdere projecten onder de nieuwe Omgevingswet. Als u akkoord bent met het ontwerp dan is de eerste stap richting de gemeente die we zetten het opstarten van een vooroverleg, ook wel conceptverzoek genoemd. Tijdens dit conceptverzoek gaan wij met de gemeente in gesprek over het ontwerp vóórdat we een vergunning aanvragen. Door het voeren van een vooroverleg kan de afhandeling van de vergunning uiteindelijk snel en efficiënt afgewikkeld worden. Ook loopt u als initiatiefnemer geen risico dat de vergunning wordt geweigerd. De gemeente geeft immers al goedkeuring op het ontwerp tijdens het vooroverleg. Onder de nieuwe wet is hier niks veranderd ten opzichte van de oude wet. Is het ontwerp akkoord bevonden tijdens het vooroverleg, dan zetten wij de vergunningsaanvraag voor de ruimtelijke vergunning in gang.

Zoals we ook in onze vorige blog toelichtten is er onder de nieuwe Omgevingswet een groot verschil in de vergunningaanvraag . Bij de gemeente vragen we nu een ruimtelijke vergunning aan, ook wel Omgevingsplanactiviteit genoemd. Het voordeel ten opzichte van de oude wet- en regelgeving? De vergunning kan veel sneller afgegeven worden bij de gemeente! Waar we eerder eerst alle tekeningen en berekeningen uit moesten werken (Definitief ontwerp) voordat we een vergunning aan konden vragen, gaat het nu op een andere manier. We kunnen nu al een vergunning aanvragen op basis van het voorlopig ontwerp. De gemeente toetst namelijk alleen nog maar het ruimtelijke deel (omgevingsplan + welstand). De enige stukken die we nog toe moeten voegen zijn de nodige onderzoeken (schoongrondverklaring / stikstofonderzoek etc.) en een participatieverslag. Het participeren is namelijk één van de pijlers van de Omgevingswet die in 2024 is ingegaan. De overheid vraagt u als initiatiefnemer om uw bouwplannen met de eigenaren van de naastgelegen percelen te bespreken. Hiervan moet een beknopt verslag worden opgesteld dat wordt ingediend bij de vergunningsaanvraag. Op basis van deze stukken kan de gemeente de vergunning al aanvragen. De doorlooptijd bij de gemeente voor het verlenen van de vergunning kan hierdoor worden verkort met circa één maand! De eerste ruimtelijke vergunning hebben we inmiddels aangevraagd en de gemeente staat op het punt om deze te verlenen. Op naar de eerste mijlpaal!

Betekent dit dat we nu geen definitief ontwerp meer hoeven uit te werken? Nee, dat betekent het niet! Het definitief ontwerp is namelijk nodig voor de Wet Kwaliteitsborging (WKB).

Gelijktijdig met de aanvraag van de ruimtelijke vergunning pakken onze modelleurs | bouwkundige tekenaars de uitwerking van het definitief ontwerp op. We hoeven niet op de vergunning van de gemeente te wachten omdat het ontwerp tijdens het vooroverleg al akkoord is bevonden. De processen pakken wij gelijktijdig op om snelheid in het proces te houden en geen tijd te verliezen.

Met de uitwerking van het definitief ontwerp worden alle berekeningen en tekeningen voor uw woning opgesteld. Deze stukken zijn nodig voor de Kwaliteitsborger. Dit is een gecertificeerde bouwplantoetser die controleert of het bouwwerk voldoet aan het Bouwbesluit. Hij/zij neemt deze taak over van de gemeente. De WKB’er inventariseert de risico’s in het ontwerp en legt deze vast in een risico-inventarisatie. Voor de uitvoering stelt hij een borgingsplan op. In het borgingsplan legt hij vast hoe de aannemer aan moet tonen dat hij bouwt volgens de geldende bouwvoorschriften. Doordat de aannemer verplicht wordt om hiervoor bewijsmateriaal aan te leveren, wordt de kwaliteit van het bouwwerk gewaarborgd.

Al vóór de invoering van de Omgevingswet begin 2024 hebben we met een aantal KwaliteitsBorgers overlegd om te kijken waar wij voor u als initiatiefnemer kosten kunnen besparen. Dit kan door het efficiënt inrichten van het proces en het voorkomen van dubbel werk. Dit scheelt u als initiatiefnemer tijd en met name ook kosten. De eerste stukken liggen inmiddels bij de Kwaliteitsborger voor het opstellen van de risicoanalyse en het borgingsplan. In een latere blog komen we hier nog bij u op terug!

Een van onze modelleurs | bouwkundig tekenaars zorgt ervoor dat alle stukken voor het aanvragen van de omgevingsvergunning worden opgesteld. Deze bestaan uit: tekenwerk (o.a. plattegronden, doorsneden, gevelaanzichten, beeldbepalende detailtekeningen), het verwerken van constructieberekeningen en het opstellen van bouwbesluitberekeningen (verblijfsgebied, daglichttoetreding, ventilatie, etc.). Als alle stukken compleet zijn, dient de modelleur | bouwkundig tekenaar de stukken in bij de gemeente. De gemeente toetst alle stukken en verleent vervolgens de vergunning (of vraagt eerst nog om aanvullende stukken). Nadat de vergunning 6 weken ter inzage heeft gelegen, mag u starten met de bouw. De aannemer stuurt een bericht naar de gemeente wanneer hij start met de bouw. De gemeente is aanwezig bij het uitzetten van de woning en komt een enkele keer langs op de bouw voor een controle. Als de aannemer de woning oplevert, dan meldt hij dit bij de gemeente. De gemeente komt dan nog eenmaal langs voor een eindcontrole om te kijken of er gebouwd is volgens de verleende vergunning.

Waar we eerder zagen dat de rode draad in het proces het verlenen van de vergunning was voordat u kon starten met bouwen, zien we nu dat deze is verschoven naar de inkoop van de aannemer. Door de nieuwe wet liggen er volop mogelijkheden om sneller te starten met de bouw dan voorheen! Ons advies is daarom dan ook om tijdig met dit traject te starten. Dit kan namelijk ook al gelijktijdig met bovenstaande stappen. Onze procesmanagers en bouwmanagers staan u graag bij tijdens dit traject om het zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. Zo voorkomt u vertraging in het proces. Bent u benieuwd hoe? Neem contact met ons op om te informeren naar de mogelijkheden!